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理论研究
九龙街道办事处某村土地补偿款纠纷案代理词
时间: 2018-11-30 12:24 点击:
? ? ? ? ?bet36是真的吗_bet36体育投注网站_bet36体育投注官网谁知道接受郑州市经济技术开发区九龙办事处某庄村(以下简称“村民组”)的委托,指派赵律师担任其与被上诉人能某某《土地承包合同》(以下简称“承包合同”)纠纷上诉一案的代理律师,我们发表下述代理意见:
? ? ? ? ?一、承包合同系无效合同,继续履行没有法律依据
? ? ? ? (一)承包合同的签订未履行法定程序
? ? ? ? ?首先,承包合同主要涉及土地的承租使用,未就土地承包经营权的取得进行约定,该合同约定的内容符合租赁合同的性质,而且该承包合同违反《土地承包法实施细则》第四十条关于土地承包经营权流转,应当使用区县政府统一印制的《土地承包经营流转合同》文本的强制性规定,故应当认定为土地租赁合同纠纷。本案关键是原村民组组长肖某某能否将村小组集体所有的土地直接出租给村集体成员外的能某某。
? ? ? ? ?其次,《土地管理法》第十四条第一款,农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营,从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。第十五条第二款规定,农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的,必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府批准。因此,农民集体所有的土地原则上只能以承包经营的方式流转给本集体经济组织成员,若由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的,必须经村民会议三分之以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府批准。
? ? ? ? ?第三,本案讼争的承包合同是村民组集体所有的土地,以出租的方式流转给村民组村以外的能某某个人,虽然村民组是该出租土地的所有权人,但法律只赋予村集体经济组织将其所有的土地进行发包的权利(发包给本集体经济组织成员是常态,发包给本集体经济组织以外的单位或者个人是例外),并没有赋予村集体经济组织有权以出租土地的形式对外流转土地,由此可明确本案土地承包合同因违反农村土地承包经营制度及相应法律的强制性规定而无效。
? ? ? ? 第四,将本案土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人,必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府批准。上述土地承包合同也未满足该条件,故假定本案合同为承包经营合同,亦因未满足相应的程序要件而无效。
? ? ? ? 第五,涉案部分土地已经发包给村集体成员,承包经营权系用益物权,具有排他性,村集体经济组织作为所有权人将已发包土地另行出租系无权处分行为,村集体经济组织的无权处分行为亦属无效。
??? 即使存在能某某提供承包合同所附的村民组名单显示(对该证据的真实性上诉人不认可),有63名村民签字,显然是为满足对外发包土地需经三分之二以上集体成员或村民代表同意的程序性要求。但是,村民已取得土地承包经营权,对外发包土地的主体应当是各村民而非村民组集体,故虽有63名村民签字,亦不等同于63名村民授权肖某某行使其承包经营权中对外流转土地的权利,且各村民的承包经营权各自独立,以民主集中制的形式处分他人承包经营权的行为无效,所以能某某以本案合同经村民代表签字为由主张本案合同有效也同样不能成立。
? ? ? ?(二)承包合同与租地事实改变相关土地的性质
? ? ? ? 根据本案承包合同第四条、第五条、第七条、第八条约定,以及上诉人提交的涉案土地现状“照片”证据能充分证实,被上诉人能某某承包该土地的实质为租赁土地进行生产、建设、安装等(非农业)用地。恰恰证实能某某以土地承包为名,租赁农用地进行建设生产型企业的事实。而该行为属私自改变了土地的性质,违反《土地管理法》第四十四条关于“建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续”的强制性规定;违反了《土地管理法》第六十三条规定,农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。因此,也应当认定承包合同无效。
? ? ? ? 综上,承包合同违反了《土地管理法》与《农村土地承包法》第九条、十七条、十九条、四十八条的有关规定,承包合同无效,继续履行合同没有法律依据
? ? ? ? 二、被上诉人主张土地附属物赔偿金无法律与事实依据
? ? ? ? (一)土地附属物赔偿金支付给能某某的约定无效
? ? ? ? ? 承包合同违法法律强制性规定,符合《合同法》第五十二条规定情况,属于无效合同。因此,对于承包合同第九条约定无效。即地上附属物赔偿金归能某某所有的约定不具有法律效力。
? ? ? ? (二)涉案约80亩土地并未完全被征收
? ? ? ? 根据承包合同第一条约定,土地面积捌拾亩并非精确数据,而是以实际测量为准。因此,能某某主张的土地附属物赔偿金的计算亩数也存在不确定性。上诉人认为,应当以实际测量为准。尤其针对承包合同涉及的土地,有多少被征用,多少未被征用?都应当以实际测量为准。现在,经过本村委会代表实地查看(现在任何人可以随时去实地查看土地占用情况),及上诉人提交的某庄村委会“证明”与“照片”证据,都足以证实:本案涉及的约80亩土地,是部分土地因为现在的某某路、某某街铺路与某路南某医院的新址建设项目而被占用征收,显然非能某某所述的承包合同涉及的全部土地都被征收。
? ? ? ? ?(三)被上诉人在2017年11月22日就违反承包合同约定
能某某未按照承包合同约定足额缴纳土地租金,也是能某某无权依据合同要求上诉人支付土地附属物赔偿金的理由。根据承包合同第三条约定,能某某应当在2017年11月22日缴纳租赁土地的租金,而时至今日,其并未按期缴纳租金。
? ? ? ? (四)被上诉人无权单方主张土地附属物赔偿金
? ? ? ? 上诉人与被上诉人应当协商解决地上附属物赔偿金问题。根据承包合同第十条约定,如因国家政策或政府行为和不可抗拒的自然力量而造成此合同无法履行时,不属于违约,需要上诉人、被上诉人双方另行协商处理。该条款也进一步证实,被上诉人能某某单方以政府征地为由要求上诉人支付土地附属物赔偿金,而拒绝支付承包合同剩余期限的租金,拒绝协商处理,违反合同约定,显示公平。更何况是承包合同涉及的约80亩土地并未全部被征收,土地附属物赔偿金也并未被全部发放。
? ? ? ? 上诉人村民组中成员多为普通农民,缺少法律保护意识与风险防范措施。而随着我国城市化的建设,他们正在失去其赖以生存土地,国家在征地过程对承包经营权人的补偿或赔偿是他们主要的生活保障。恳请贵院查明本案事实,依法维护上诉人合法权益。(根据需要,代理词内容有删减)
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